Les locations saisonnières, qui constituent pour le loueur le moyen de trouver un complément de revenus, se sont démultipliées ces dernières années, à la faveur de la croissance inexorable de sites internet tels que Airbnb.

En effet, depuis les années 2000, le secteur tertiaire a connu un nouvel essor avec « l’ubérisation » de la société, phénomène consistant en l’utilisation de services permettant aux semi-professionnels et aux clients de se mettre directement et quasi instantanément en contact, par le biais des nouvelles technologies. Un smartphone et une connexion internet suffisent alors pour s’improviser chauffeur, hôte, vendeur, déménageur, etc.

Dans un tel contexte, les pratiques changent et les séjours dans le domicile d’un tiers se banalisent de telle sorte que la location d’un appartement supplante souvent celle d’une chambre d’hôtel.

L’enjeu est de taille puisque la France est le pays le plus visité au monde avec 88 à 89 millions de touristes internationaux pour l’année 2017.

Or le développement des locations saisonnières concurrence non seulement le secteur traditionnel de l’hôtellerie, mais contribue également à appauvrir l’offre de logement.

C’est la raison pour laquelle les autorités ont tenté de mettre en place des dispositifs afin d’encadrer les locations saisonnières.

Après avoir proposé une définition de la location saisonnière (I), nous envisagerons l’encadrement juridique des locations saisonnières, au regard de la règlementation de l’usage (II), et les sanctions encourues (III).

I. Définition de la location saisonnière

Il n’existe pas de définition unique de la location saisonnière. La notion de location saisonnière se retrouve en effet au sein de dispositions éparses dont les contours ne se recoupent pas toujours.
Ainsi par exemple, la loi Hoguet définit la location saisonnière comme une location « […] conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs » (article 1-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970), alors que ce délai de quatre-vingt-dix jours ne se retrouve pas dans l’encadrement du changement d’usage en matière de meublés de tourisme (cf. infra).
Pour être synthétique, la location saisonnière consiste pour un loueur (propriétaire, intermédiaire ou locataire) à :

  • louer des locaux qui ont un usage d’habitation ;
  • pour une courte durée,
  • auprès d’une clientèle de passage qui n’y établira pas son domicile.

II. l’encadrement juridique des locations saisonnières, au regard de la règlementation liée a l’usage

Rappel : Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.

1° – Le principe : en cas de changement d’usage, une autorisation est préalablement nécessaire

Le changement d’usage d’un local destiné à l’habitation est soumis à l’autorisation préalable délivrée par le maire de la commune :

  • dans les communes de plus de 200.000 habitants, des communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne (art. L 631-7 du CCH),
  • mais également dans les communes qui, volontairement, ont décidé d’intégrer en totalité ou en partie le dispositif (art. L 631-9 du CCH).

Cette autorisation préalable peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

En pratique, une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements.

C’est ainsi, à titre d’exemple, que les 7 et 8 février 2011, le conseil de Paris a adopté un règlement municipal fixant les conditions de délivrance des changements d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations nécessaires. Les locaux proposés doivent cumulativement correspondre à des unités de logement, être de qualité et de surface équivalentes à celles faisant l’objet du changement d’usage et être situés dans le même arrondissement que les locaux d’habitation faisant l’objet du changement d’usage. Certains arrondissements sont d’ailleurs assujettis à une compensation renforcée.

2°- Application en matière de locations saisonnières

2.1 Sur l’obligation de déclarer en mairie les locations saisonnières

Les loueurs qui envisagent de consentir des locations saisonnières :

En outre, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 et L. 631-9 du CCH, une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre « à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location pour de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

Cette obligation de déclaration est essentielle afin de rendre possible le contrôle des locations saisonnières qui sont notamment le fait de particuliers.

2.2 Une location saisonnière intervenant de « manière répétée » constitue un changement d’usage et nécessite donc une autorisation préalable

La loi ALUR du 24 mars 2014 a ajouté à l’article L631-7 du CCH un dernier alinéa prévoyant que le changement d’usage est caractérisé lorsqu’est loué « un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

Cela signifie que le changement d’usage est caractérisé lorsque la location intervient de manière répétée, pour de courtes durées.

En conséquence, en cas de mise en location répétée d’une résidence secondaire, comme en cas de dépassement du seuil de 120 jours de location par an lorsqu’il s’agit d’une résidence principale, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, le loueur doit obtenir préalablement une autorisation de changement d’usage auprès de la commune.

En effet, lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur, il ne peut en principe louer le logement plus de 120 jours par an puisque la résidence principale est définie comme le logement occupé au moins huit mois par an (article 2 de la loi du 6 juillet 1989).

En cas de dépassement de 120 jours, le logement ne saurait être considéré comme la résidence principale du loueur, ce qui pourrait avoir une incidence sur la situation fiscale du loueur. En outre, le loueur devra justifier d’une autorisation préalable pour pouvoir valablement consentir des locations saisonnières. A défaut, le loueur encourt les sanctions prévues à l’article L651-2 du Code du Tourisme (cf. infra III).

A cet égard, il convient de relever que l’article L324-2-1 du Code de tourisme prévoit notamment, concernant les plateformes internet de type Airbnb, l’obligation de veiller « […] à ce que le logement proposé à la location ou à la sous-location ne soit pas loué plus de cent vingt jours par an par son intermédiaire lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur […] ».

En conséquence, les intermédiaires sont tenus de bloquer toute transaction au-delà de cent vingt jours de location jusqu’à la fin de l’année en cours, lorsqu’il s’agit de la résidence principale du loueur.

Toutefois, cette obligation n’est respectée qu’avec parcimonie par les plateformes numériques de mise en relation entre loueurs et vacanciers.

Ainsi, à titre d’exemple, Airbnb a bien mis en place un outil automatique qui bloque immédiatement les comptes dépassant cette durée annuelle maximale, mais celui-ci n’est actif que dans les quatre premiers arrondissements de Paris !

Focus sur la méthode de calcul des 120 jours

La loi ne précise nullement si une nuit correspond à une ou deux journées et si le calcul des 120 jours se fait sur l’année civile ou sur une année glissante. Une réponse ministérielle n° 21135 du 11 mai 2017 a considéré que les huit mois devaient être calculés sur une année glissante, à défaut de précision dans la loi.

III - Les sanctions applicables en cas de défaut de déclaration et/ou de changement d’usage

L’article L651-2 du Code du Tourisme prévoit que toute personne enfreignant les dispositions de l’article L631-7 du CCH ou « les obligations imposées en application dudit article 2» peut être condamnée à une amende d’un montant maximum du 50 000 € par local irrégulièrement transformé. Préalablement à l’entrée en vigueur de la loi du 18 novembre 2016, le montant maximum de l’amende s’élevait à 25 000 €.
Cette amende peut être prononcée par le Juge des référés et son produit est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local.

Enfin, le juge peut ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de ce délai, une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé pourra également être prononcée.

Afin de renforcer la lutte contre les locations saisonnières, les poursuites visées à l’article L651-2 du Code de Tourisme peuvent être engagées par le Maire de la commune depuis la loi du 18 novembre 2016 (cette prérogative était préalablement exercée par le procureur général).

La loi du 18 novembre 2016 est d’ailleurs applicable aux actions en cours, s’agissant d’une loi de procédure « ayant pour objectif d’assurer au mieux le fonctionnement de la justice » (CA Paris Pole 1 Ch 2, 24 mai 2018, n°17/06906).

Enfin, ces sanctions visées à l’article L651-2 du Code du Tourisme sont applicables en cas de changement d’usage irrégulier, comme en cas de défaut déclaration des locations saisonnières auprès de la mairie.

La Mairie de Paris a annoncé en août 2018 que les amendes infligées aux loueurs en matière de locations saisonnières irrégulières avaient atteint le chiffre de 1,38 million d’euros pour la période du 1er janvier au 15 août 2018, contre 1,32 million pour l’ensemble de l’année 2017.

D’ailleurs, la Mairie de Paris qui est en pointe sur ce type de poursuite, n’hésite pas à interjeter d’une décision de première instance au seul motif que l’amende infligée n’est pas assez élevée (CA Paris 13 juin 2018, n°17/22265).

En conclusion, la règlementation liée au changement d’usage constitue le levier permettant aux communes de limiter l’expansion des locations saisonnières qui contribuent à appauvrir l’offre de logement, en infligeant des amendes dissuasives aux loueurs, à défaut de pouvoir atteindre les plateformes internet de mise en relation.

– Co écrit avec
Rémi TEXIER – Juriste immobilier

Hanan CHAOUI

Avocate associée - Droit immobilier
Hanan Chaoui est Docteur en droit immobilier et assiste ses clients en contentieux locatif sur tous types d’actifs et de relations locatives. Elle les accompagne sur les problématiques d’indemnités d’éviction et de fixation de loyer, réalise audits et analyses de situations locatives, et rédige et négocie les baux.

Depuis 2013, Hanan est chargée d’enseignement dans le cadre du Master II Droit Immobilier et de actualité et jurisprudence en baux commerciaux. A titre d’exemple, elle a co-rédigé avec Marie-Odile Vaissié "Les baux commerciaux après la loi Pinel", aux Editions LexisNexis (2015).

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