L’analyse d’Hanan Chaoui (Docteur en droit, Avocat, Spécialiste en droit immobilier)

Hanan Chaoui revient sur l’entrée en vigueur de la règle de la loi Pinel selon laquelle les dérogations au droit du preneur de donner congé en fin de période triennale ne peuvent intervenir que dans quatre cas précis. Une réponse ministérielle et un premier arrêt ont une interprétation divergente.

La durée du bail commercial constitue un enjeu primordial pour les preneurs comme pour les bailleurs.

La durée du bail commercial détermine en effet la durée des engagements du preneur et constitue un élément de valorisation de l’actif immobilier pour le bailleur. La durée du bail commercial, qui a récemment été réformée dans le cadre de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, suscite de nouveau l’attention des praticiens en raison d’une réponse ministérielle du 31 mai 2016 qui a considéré que les règles relatives à la durée des baux instituées par la loi Pinel seraient applicables aux baux en cours, au motif notamment que cette mesure « relève de l’ordre public de protection et que cette solution est justifiée par la nécessité d’assurer l’égalité de traitement des preneurs de baux commerciaux et dans un souci d’efficacité de la règle nouvelle »1.

C’est l’occasion de faire le point sur cette question en quatre points.

Question 1: Quelles sont les règles applicables à la durée du bail commercial, depuis la loi Pinel?

La durée du bail commercial est régie par l’article L145-4 du code de commerce qui est d’ordre public.

Le bail commercial est consenti pour une durée minimum de neuf années. Toutefois, le preneur peut, en principe, mettre fin au contrat de bail à l’expiration de chaque période triennale, raison pour laquelle la pratique évoque souvent le cadencement 3/6/9 pour définir la durée du bail commercial.

Depuis, la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, les parties ne peuvent déroger à ce cadencement 3/6/9 que dans quatre cas strictement prévus par le législateur à savoir:

  • les baux ont été conclus pour une durée supérieure à neuf ans,
  • les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation,
  • les baux des locaux à usage exclusif de bureaux
  • les baux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts.

Cela signifie, en pratique, que le preneur ne peut renoncer à exercer sa faculté de résiliation triennale que dans les quatre cas prévus par l’article L145-4 du code de commerce, alors que précédemment les parties pouvaient déroger à ce principe dans tous les cas de figure, en prévoyant une clause expresse.

C’est la nouveauté issue de la loi Pinel qui restreint donc les cas dans lesquels il est possible de prévoir une durée ferme du bail supérieure à trois années.

Question 2: Cette modification de la durée des baux commerciaux est-elle applicable aux baux en cours?

D’après les principes généraux d’application de la loi dans le temps (issus de l’article 2 du code civil), la loi ne saurait, en principe, rétroagir sur des situations préexistantes. C’est pourquoi la loi Pinel, qui est entrée en vigueur le 20 juin 2014, n’est pas applicable, en principe, aux contrats en cours au 20 juin 2014, en vertu du principe de non-rétroactivité des lois. Ce principe de non-rétroactivité des lois connaît toutefois des exceptions de nature légale ou jurisprudentielle. En l’espèce, il n’existe aucune exception légale concernant les règles relatives à la durée du bail puisque la loi Pinel n’a prévu aucune disposition transitoire à ce titre. Qu’en est-il de l’exception jurisprudentielle constituée par la théorie des effets légaux des contrats?

Cette théorie des effets légaux du contrat repose sur la distinction entre:

  • d’une part, les effets du contrat (qui découlent de la seule volonté des parties),
  • et, d’autre part, les effets légaux des contrats (qui découlent de la loi).

De fait, cette théorie permet aux juridictions de déroger au principe de non-rétroactivité des lois et de considérer que la loi est applicable aux contrats en cours lors qu’il s’agit de mettre en œuvre les effets légaux du contrat, sans modifier l’équilibre contractuel décidé par les parties.

La doctrine a, dans sa majorité, considéré que la théorie des effets légaux du contrat n’était pas applicable à la réforme de la durée du bail commercial au motif que la remise en cause de la durée ferme des baux en cours remettrait en cause l’équilibre économique des conventions précédemment conclues.2

D’autant que, lors des débats parlementaires relatifs à la loi Pinel, la volonté du gouvernement et des parlementaires était de ne pas remettre en question les situations contractuelles en cours.

C’est la raison pour laquelle la réponse ministérielle du 31 mai 2016, qui s’appuie sur cette théorie des effets légaux du contrat pour considérer que les dispositions de la loi Pinel relatives à la durée du bail commercial sont applicables aux baux en cours, nous semble critiquable.

Question n° 3: Quelle est la portée de la réponse ministérielle du 31 mai 2016?

Les réponses ministérielles, sauf en matière fiscale, ne lient pas les tribunaux.
En effet, les réponses ministérielles « ne sont que des actes indicatifs».3

D’ailleurs, à plusieurs reprises, les hautes juridictions ont eu l’occasion de prendre position dans un sens contraire aux réponses ministérielles qui avaient été précédemment rendues sur les sujets concernés (voir notamment Cass. Com. 10 mars 1976, n° 74-14681).

En conséquence, la réponse ministérielle du 31 mai 2016 n’a pas de valeur juridique en soi et il appartient aux juridictions de déterminer si les règles liées à la durée ferme des baux sont applicables aux baux en cours au 20 juin 2014.

Question 4 : Que dit la jurisprudence ?

Par un arrêt 26 avril 2016, antérieur certes à la réponse ministérielle du 31 mai 2016,4 la cour d’appel de Poitiers a précisé que la règle relative à l’interdiction de principe des baux fermes, telle qu’issue de la loi Pinel, n’était pas applicable aux baux en cours.

En effet, cet arrêt de la cour d’appel de Poitiers précise: « L’article L145-4 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 18 juin 2014, seul applicable au bail conclu le 22 juin 2010 […] »5.

Les magistrats ont ainsi considéré que la durée ferme des baux, telle que prévue par la loi Pinel, n’était pas applicable aux baux en cours.

A notre connaissance, il n’existe pas d’autres décisions rendues en matière d’application de la loi dans le temps concernant l’article L145-4 du code de commerce, tel que modifié par la loi Pinel.

Il convient toutefois d’évoquer l’arrêt du 9 février 2017 rendu par la Cour de cassation en matière de résidences de tourisme qui a été largement commenté et qui a considéré que l’article L145-7-1 du code de commerce, relatif à la durée des baux des résidences de tourisme, était d’ordre public et applicable aux baux en cours.

Le rappel du contexte de cette affaire est nécessaire pour comprendre la portée de cet arrêt.

La loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009 a inséré un article L145-7-1 du code de commerce, aux termes duquel les baux commerciaux qui sont conclus en matière de résidences de tourisme, sont d’une durée minimum de neuf années, sans que les parties ne puissent délivrer un congé à l’expiration d’une période triennale.

L’article L145-7-1 du code de commerce a été mis en place afin de permettre aux propriétaires d’appartements de résidences de tourisme qui louent leurs biens à des exploitants, de pouvoir bénéficier d’un avantage fiscal qui n’est accordé au propriétaire que si le bien est loué pour une durée minimale de neuf années.

Compte tenu de son utilité pour les propriétaires, qui sont, pour la plupart, des particuliers, le rapport d’application de la loi relative au tourisme, déposé le 15 juin 2011 à l’Assemblée Nationale, a considéré, dans le cadre des débats parlementaires, que ce dispositif était d’application immédiate6.

Ce contexte semble expliquer pourquoi la Cour de cassation a considéré que cet article L145-7-1 du code de commerce, qui modifiait la durée des baux commerciaux conclus en matière de résidences de tourisme, était applicable aux contrats en cours, sans que l’on puisse en tirer une conclusion sur l’application de la loi dans le temps concernant l’article L145-4 du code de commerce.

Il convient donc, à présent, de suivre les futurs développements jurisprudentiels sur ce sujet majeur.

Affaire à suivre! H.C.

L’article publié dans Jurishebdo

Numéro 694. Le 11 septembre 2017

Hanan CHAOUI

Avocate associée - Droit immobilier
Hanan Chaoui est Docteur en droit immobilier et assiste ses clients en contentieux locatif sur tous types d’actifs et de relations locatives. Elle les accompagne sur les problématiques d’indemnités d’éviction et de fixation de loyer, réalise audits et analyses de situations locatives, et rédige et négocie les baux.

Depuis 2013, Hanan est chargée d’enseignement dans le cadre du Master II Droit Immobilier et de actualité et jurisprudence en baux commerciaux. A titre d’exemple, elle a co-rédigé avec Marie-Odile Vaissié "Les baux commerciaux après la loi Pinel", aux Editions LexisNexis (2015).

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