#COVID-19 : Le paiement des loyers (et charges locatives) et l’Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020

Suite à la loi d’urgence n°2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l’épidémie de COVID-19 ayant habilité le Gouvernement à prendre différentes ordonnances pour faire face aux conséquences économiques de ladite épidémie, vingt-six ordonnances ont été prises dès le 25 mars 2020.

C’est notamment le cas de l’Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de COVID-19.

Il convient tout d’abord de noter (et la différence est de taille) que bien que la loi d’habilitation du 23 mars 2020 ne prévoyait que le report des loyers, l’Ordonnance du 25 mars 2020 l’étend aux charges locatives.

De fait, cette Ordonnance ne reprend pas exactement les termes de la loi d’habilitation du 23 mars 2020.

Le point sur la situation, en l’état, puisqu’un décret d’application est toujours attendu.

Aux termes de l’ordonnance, la suspension du paiement des loyers (et charges locatives) est-elle autorisée ?

L’ensemble des opérateurs immobiliers se sont interrogés sur la suspension des loyers qui a été annoncée par le discours présidentiel du 16 mars 2020 concernant certaines entreprises à savoir « les plus petites d’entre elles » et « qui font face à des difficultés ».

Les interrogations demeuraient d’actualité avec la loi du 23 mars 2020 qui évoquait quant à elle le report des loyers.

Finalement, l’Ordonnance n’évoque ni suspension ni report des loyers et charges locatives.

Elle prévoit en fait que les preneurs visés à l’article 1 de l’Ordonnance ne pourront encourir, en raison du défaut de paiement des loyers et charges locatives, :
« de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions ».

Ainsi, sans aller jusqu’à consacrer un report automatique des loyers et charges locatives, le Gouvernement consacre l’impossibilité pour les bailleurs de mettre en œuvre les sanctions susvisées en cas de défaut de paiement des loyers et charges.

Ce changement de position semble être justifié par une volonté de limiter l’immixtion du législateur dans les termes du contrat. En effet, la force obligatoire des conventions reste la règle et les exceptions demeurent limitées.

En conclusion, l’obligation de régler les loyers et charges locatives au terme prévu contractuellement demeure, mais le bailleur ne peut pas se prévaloir d’un éventuel défaut de paiement pour actionner les sanctions susvisées.

Qui est concerné ?

Le Gouvernement n’a pas repris les termes de la loi d’habilitation, qui prévoyait que cette mesure devait s’appliquer aux microentreprises occupant moins de 10 personnes et ayant un chiffre d’affaires annuel inférieur à 2 millions d’euros.

L’Ordonnance prévoit en revanche que cette mesure s’applique aux « personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’Ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 », c’est-à-dire celles « exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du COVID-19 ».

Contrairement aux termes de la loi d’habilitation qui prévoyait des critères objectifs et précis, l’Ordonnance renvoie à un décret à paraître.

L’Ordonnance ne distingue pas entre les entreprises concernées par la mesure de fermeture obligatoire des commerces non essentiels et les autres. Cela laisse à penser que toute entreprise qui remplira les critères posés par le décret à paraître pourra jouir de la suspension des sanctions attachées au non-paiement des loyers à terme.

Quelle est la durée de la mesure ?

L’interdiction des sanctions susvisées porte sur les loyers et charges dus à compter du 12 mars 2020 et jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire

 

Pour plus d’information:

#COVID-19 : le paiement des loyers, des factures d’eau de gaz et d’électricité peut-il être suspendu ?

#COVID-19 : La suspension des loyers et la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l’épidémie?

Hanan CHAOUI

Avocate associée - Droit immobilier
Hanan Chaoui est Docteur en droit immobilier et assiste ses clients en contentieux locatif sur tous types d’actifs et de relations locatives. Elle les accompagne sur les problématiques d’indemnités d’éviction et de fixation de loyer, réalise audits et analyses de situations locatives, et rédige et négocie les baux.

Depuis 2013, Hanan est chargée d’enseignement dans le cadre du Master II Droit Immobilier et de actualité et jurisprudence en baux commerciaux. A titre d’exemple, elle a co-rédigé avec Marie-Odile Vaissié "Les baux commerciaux après la loi Pinel", aux Editions LexisNexis (2015).

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Oriane COHEN

Avocate - Droit immobilier & Droit de la construction
Oriane Cohen est avocat au Barreau de Paris depuis 2018 et intervient en droit immobilier aux côtés d’Hanan Chaoui.

Elle assiste ses clients aussi bien en conseil qu’en contentieux sur l’ensemble du droit immobilier privé.

Elle intervient sur des problématiques relatives à tous les aspects de la vie de l’immeuble et notamment en contentieux locatif sur tous types d’actifs et de relations locatives.

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