La loi Pinel du 18 juin 2014 modifie de manière substantielle le régime des baux commerciaux ou dérogatoires notamment en accroissant de manière conséquente la protection du locataire comme pour apporter plus d’équilibre entre les parties.

Voici un bref état des changements intervenus.

1-      Bail de courte durée

Extension de la durée : Durée portée de 2 à 3 ans.

Fin du bail : Deux changements notables à l’expiration du bail de 3 ans :

Ø  Les parties disposeront d’un délai d’un mois à compter de l’expiration de la période de 3 ans pour manifester leur volonté d’échapper au statut des baux commerciaux soit en quittant les lieux pour le locataire, soit en faisant connaître au locataire sa volonté de le voir quitter les lieux pour le bailleur (art. L.145-5 al 2 modifié)

Ø  Les parties ne pourront plus conclure un nouveau bail dérogeant au statut des baux commerciaux comme l’admettait la jurisprudence.

Etat des lieux : l’établissement d’un état des lieux à l’entrée en possession et lors de la restitution des locaux est rendu obligatoire. Il sera réalisé amiablement ou par un huissier à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Il sera joint au contrat de bail (art. L.145-5. Al5 et 6 modifiés).

2-      Convention d’occupation précaire

La loi consacre la convention d’occupation précaire en incluant cette notion dans le code de commerce (Art.L.145-5-1 nouveau) :

Ø  La convention n’est pas soumise au régime des baux commerciaux ;

Ø  Elle se caractérise par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’en raison de circonstances indépendantes de la seule volonté des parties ;

Ø  Le code reprenant la définition jurisprudentielle, la jurisprudence en la matière conserve toute sa valeur.

3-      Baux commerciaux

Application du statut aux étrangers : abrogation de la condition de nationalité au statut des baux commerciaux.

Sanction des clauses contraires au statut : les clauses contraires au statut ne sont plus nulles mais réputées non écrites. Elles ne sont donc plus soumises à prescription.

Loyer :

Ø  Indice du coût de la construction :

o   Pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, les parties ne peuvent plus recourir à l’indice du coût de la construction (ICC) pour indexer le loyer. Seuls l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) demeurent.

o   Pour les contrats en cours ayant recours à l’ICC, les parties devront se mettre en conformité lors du prochain renouvellement.

o   L’ICC demeurera applicable par exemple en cas de révision du loyer en application d’une clause d’échelle mobile.

Ø  Renouvellement du loyer :

o   La variation du loyer révisé ne pourra « conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours l’année précédente » (Art.L.145-34 ; L.145-38 ; L.145-39 modifiés).

o   Ce mécanisme sera applicable en cas de renouvellement du bail :

  • En cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative ;
  • Lorsque les parties auront conclu un bail d’une durée supérieure à 9 ans.

o   Il sera applicable lors de la révision du loyer :

  • Lorsque la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité aura entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative ;
  • Lorsque le bail sera assorti d’une clause d’échelle mobile entrainant une hausse ou une baisse du loyer de plus d’un quart.

Ø  Révision des loyers : la révision des loyers prend désormais effet à compter de la date de la demande de révision (Art. L.145-38 modifié).

Ø  Contentieux des loyers : élargissement de la compétence des commissions départementales de conciliation aux loyers révisés et aux charges et travaux (Art. L.145-35 modifié)

Charges, impôts et taxes :

Ø  Les nouvelles dispositions relatives aux charges et impôts sont d’ordre public.

Ø  Inventaire :

o   Tout contrat de bail devra comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et impôts, taxes et redevances liés à ce bail comportant leur répartition entre le bailleur et locataire. Un état récapitulatif annuel sera adressé par le bailleur au locataire.

o   Un état récapitulatif des travaux réalisés par le bailleur au cours des 3 années précédentes et un état prévisionnel des travaux qu’il envisage d’effectuer dans les 3 ans devra être communiqué lors de la conclusion du bail et tous les 3 ans.

Ø  Un décret précisera les charges, impôts, taxes et redevances qui ne pourront être imputés au locataire.

Résiliation du bail commercial : la faculté de résiliation triennale du locataire n’est plus une option mais une obligation.

Congé du bail commercial : il peut désormais être donné congé non seulement par acte extrajudiciaire mais également par lettre recommandé avec accusé de réception (Art.L.145-9 al.5 modifié).

Etat des lieux : l’établissement d’un état des lieux à l’entrée en possession et lors de la restitution des locaux est rendu obligatoire. Il sera réalisé amiablement ou par un huissier à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Il sera joint au contrat de bail.

Sort du bail en cas de scission de la société locataire : selon le cas, le bail est transmis soit à la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, aux sociétés issues de la scission, soit à la société bénéficiaire de la TUP.

Droit de préférence du locataire d’un local commercial : à compter du 1er décembre 2014, un nouveau droit de préférence est instauré pour le locataire en cas de vente du local commercial dans lequel il exploite son fonds de commerce. Attention car la loi prévoit non seulement la possibilité d’y déroger conventionnellement mais encore des cas où cette disposition ne trouve pas à s’appliquer (Art.145-46-1 nouveau).

Cession du bail commercial : la cession du bail s’accompagnant souvent d’une clause de garantie entre cédant et cessionnaire au bénéfice du bailleur, la loi est venu protéger le cédant :

Ø  Le bailleur a désormais l’obligation d’informer le cédant de tout défaut de paiement de loyer par le locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la sommes aurait dû être acquitté par ce dernier ;

Ø  La durée de la clause de garantie entre le cédant et le cessionnaire est limitée à 3 ans à compter de la cession du bail.

Droit de préemption des communes : désormais, en cas d’exercice du droit de préemption sur un bail commercial, un fonds artisanal ou un fonds de commerce, le bail du local ou de l’immeuble demeure soumis au statut des baux commerciaux.

Benoît LAFOURCADE

Co-fondateur, avocat associé et solicitor - Corporate international & contentieux
Benoît est associé et co-fondateur de Delcade, Avocat au Barreau de Paris et Solicitor au Royaume-Uni (Londres).

Référent de divers Ambassades, en relation étroite avec l’équipe du cabinet, il intervient régulièrement pour le compte de sociétés françaises et étrangères qui requièrent un accompagnement stratégique et juridique transversal en droit des affaires.

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